Bạn sinh ra là một nguyên bản. Đừng chết đi như một bản sao (Khuyết danh)
Advertisements

BẢO VỆ QUYỀN LỢI CỦA NGƯỜI MUA, NGƯỜI THUÊ MUA KHI BẢO LÃNH MUA BÁN, THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

TS. CHÂU THỊ KHÁNH VÂN & NHÓM TÁC GIẢ – Phó Trưởng Khoa luật kinh tế, Đại học Kinh tế – Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM

Trong thời gian qua, trên thị trường mua bán bất động sản, không ít trường hợp người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không nhận được nhà ở, do bên bán không hoàn thành xong việc xây dựng, hoặc đã hoàn thành xong, nhưng nhà ở không đáp ứng các yêu cầu như thỏa thuận, thậm chí vi phạm pháp luật đến mức không được nghiệm thu và vì vậy không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, mặc dù người mua nhà đã trả gần như, thậm chí là toàn bộ số tiền cho bên bán. Các rủi ro này xuất phát từ nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Các yếu tố mang tính chủ quan phổ biến dễ nhận thấy như: bên bán không đủ năng lực tài chính để thực hiện việc xây dựng, bên bán không sử dụng tiền ứng trước từ người mua nhà ở hình thành trong tương lai để thực hiện dự án nhà ở đúng mục đích, nên không thể hoàn thành việc xây dựng nhà… Các yếu tố mang tính khách quan bao gồm: sự kiện bất khả kháng, điều kiện, hoàn cảnh thay đổi cơ bản so với thời điểm ký kết hợp đồng làm cho việc thực hiện nghĩa vụ trở nên không thể thực hiện được nếu không thay đổi thỏa thuận cho phù hợp với điều kiện mới, hoàn cảnh mới. Để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên cạnh các quy định mang tính phòng ngừa[1], pháp luật cần đưa ra các quy định nhằm khắc phục hậu quả khi xảy ra rủi ro, bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Quy định về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai trong các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở mới được bổ sung vào Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) chính là nhằm mục đích này.

1. Quy định về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai

1.1 Chủ thể

Tham gia vào quan hệ bảo lãnh gồm các chủ thể: bên bảo lãnh, bên được bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh.

Bên bảo lãnh: Bên bảo lãnh là các ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh. Các ngân hàng này được công bố bởi Ngân hàng Nhà nước (Điều 56 Luật KDBĐS). Các ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh theo quy định của Ngân hàng Nhà nước là các ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước cho phép thực hiện bảo lãnh ngân hàng tại Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động (điểm d khoản 1 Điều 12 Thông tư số 07/2015/ TT-NHNN ngày 25/06/2015 của Ngân hàng Nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng (sau đây gọi là Thông tư 07).

Continue reading

Advertisements

NGHỊ QUYẾT SỐ 03/2018/NQ-HĐTP NGÀY 15 THÁNG 5 NĂM 2018 CỦA HỘI ĐỒNG THẨM PHÁN TANDTC HƯỚNG DẪN ÁP DỤNG MỘT SỐ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ XỬ LÝ NỢ XẤU, TÀI SẢN BẢO ĐẢM CỦA KHOẢN NỢ XẤU TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN

Điều 1. Phạm vi điều hỉnh

Nghị quyết này hướng dẫn áp dụng thủ tục rút gọn trong giải quyết tranh chấp về nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm, tranh chấp về quyền xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu; một số quy định của pháp luật trong  giải quyết các tranh chấp về xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu theo quy định của Nghị quyết số 42/2017/NQ-QH14 ngày 21 tháng 6 năm 2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng (sau đây gọi là Nghị quyết số 42/NQ-QH14).

Điều 2. Tranh chấp về nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm, tranh chấp về quyền xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị quyết số 42/NQ-HĐTP

1. Tranh chấp về nghĩa vụ giao tài sản bảo bẩm của khoản nợ xấu là tranh chấp về việc bên bảo đảm, bên giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu không giao tài sản bảo đảm hoặc giao không đúng theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm, bên có quyền xử lý tài sản bảo đảm để xử lý tài sản đó nhằm giải quyết nợ xấu.

Ví dụ: Ngân hàng thương mại cổ phần A cho Công ty trách nhiệm hữu hạn B vay 5.000.000.000 đồng (năm tỷ đồng). Để bảo đảm khoản vay theo hợp đồng vay, Công ty trách nhiệm hữu hạn B (bên bảo đảm) đã thế chấp ngôi nhà X thuộc sở hữu của mình cho Ngân hàng thương mại cổ phần A (bên nhận bảo đảm). Khoản vay này được xác định là khoản nợ xấu, Ngân hàng thương mại cổ phần A yêu cầu Công ty trách nhiệm hữu hạn B giao ngôi nhà X (tài sản bảo đảm) để xử lý giải quyết nợ xấu nhưng Công ty trách nhiệm hữu hạn B không giao. Tranh chấp này là tranh chấp “Tranh chấp về nghĩa vụ giao tài sản của khoản nợ xấu.

Continue reading

THỊ TRƯỞNG TIỀN TỆ, TÍN DỤNG – TRIỂN VỌNG VÀ THÁCH THỨC

TS. NGUYỄN VIẾT LỢI – Viện trưởng Viện Chiến lược và Chính sách tài chính, Bộ Tài chính

Năm 2017 là năm thứ hai trong giai đoạn II (từ năm 2016 tới năm 2020), của quá trình tái cơ cấu hệ thống ngân hàng, nhằm hướng đến các mục tiêu bền vững trong hệ thống ngân hàng và các tổ chức tín dụng thông qua giảm tỷ lệ nợ xấu; giảm lãi suất cho vay xuống mức trung bình của các nước đang phát triển (khoảng 5%); tăng cường quản trị ngân hàng theo thông lệ quốc tế; đưa các NHTM theo hướng đảm bảo thực hiện đầy đủ tiêu chuẩn Basel II (70% đáp ứng đủ điều kiện Basel II vào năm 2020). Thị trường tiền tệ, tín dụng ghi nhận những kết quả tích cực trong nỗ lực tái cơ cấu của toàn hệ thống như tăng trưởng tín dụng cao, nợ xấu và lãi suất có xu hướng giảm, tín dụng được tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên như sản xuất nông nghiệp và công nghệ cao,… Mặc dù vậy, thị trường tiền tệ – tín dụng đang phải đối mặt với nhiều thách thức trong bối cảnh động lực phát triển kinh tế phụ thuộc nhiều vào nguồn tín dụng ngân hàng, kinh tế trong và ngoài nước có nhiều biến động, rủi ro hoạt động ngân hàng tăng cao trong khi khả năng quản lý, giám sát chưa theo kịp sự phát triển và đa dạng hóa của thị trường.

1. Những điểm sáng trên thị trường tiền tệ, tín dụng

Điểm sáng của thị trường tiền tệ tín dụng năm 2017 được thể hiện thông qua việc tăng trưởng tín dụng ở mức cao, lãi suất và nợ xấu có xu hướng giảm, phân bổ tín dụng ngày càng hợp lý hơn tập trung vào các ngành nghề ưu tiên phát triển, trong đó:

Continue reading

NỖ LỰC XỬ LÝ NỢ XẤU TRONG QUÁ TRÌNH TÁI CƠ CẤU CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG Ở VIỆT NAM

TS. LÊ THỊ THÙY VÂN – Viện Chiến lược và Chính sách tài chính, Bộ Tài chính

Cùng với các biện pháp quản lý nợ xấu trong quá trình cơ cấu lại các tổ chức tín dụng (TCTD), tỷ lệ nợ xấu bình quân toàn hệ thống TCTD đã giảm dần từ 17,21% dư nợ (tháng 9/2012) xuống dưới 3% trong giai đoạn 2015 – 2017. Bên cạnh những nỗ lực trong giám sát hệ thống ngân hàng, những nỗ lực của Công ty Quản lý Tài sản Việt Nam (VAMC) trong xử lý nợ xấu với các biện pháp linh hoạt, việc triển khai Nghị quyết 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng (có hiệu lực trong 05 năm từ ngày 15/8/2017) cũng đã cho phép áp dụng nhiều chính sách mới về xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu, góp phần tạo lập cơ sở pháp lý thuận lợi hơn cho việc xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán nợ xấu.

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề đặt ra trong quá trình xử lý nợ xấu đòi hỏi cần có các giải pháp đồng bộ, chú trọng vào các vấn đề như nâng cao hiệu lực, hiệu quả xử lý nợ của VAMC, phát triển thị trường mua bán nợ, vấn đề định giá nợ xấu, chứng khoán hóa nợ xấu hay xử lý những vướng mắc trong triển khai thực hiện Nghị quyết 42/2017/QH14… Bài viết đánh giá những kết quả đạt được trong xử lý nợ xấu ở Việt Nam, gắn với quá trình cơ cấu lại các TCTD. Đồng thời, nhận diện một số hạn chế, các vấn đề đặt ra cần được quan tâm để có giải pháp phù hợp nhằm xử lý triệt để nợ xấu, lành mạnh hóa các TCTD.

1. Những kết quả đạt được trong quá trình xử lý nợ xấu gắn với tái cơ cấu các TCTD

Continue reading

TÀI SẢN CHUNG CỦA VỢ CHỒNG TRONG GIAO DỊCH TẠI NGÂN HÀNG – NHÌN TỪ TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

ĐINH HẢI SƠN – Agribank Đống Đa, Hà Nội

Hoạt động của ngân hàng là hoạt động kinh doanh vì mục tiêu lợi nhuận nhưng lại mang nhiều rủi ro, có những rủi ro có thể thấy trước, nhưng cũng có rủi ro tiềm ẩn. Có những rủi ro xuất phát từ mục tiêu tăng trưởng nguồn vốn, tăng trưởng dư nợ mà những người đứng đầu ngân hàng phải thực hiện để đạt chỉ tiêu kế hoạch được giao nhưng cũng có rủi ro liên quan đến pháp lý mà khi thực hiện ngân hàng không biết, chỉ đến khi vụ việc được cơ quan pháp luật thụ lý, giải quyết ngân hàng mới biết những sai phạm pháp lý xuất phát từ đâu, từ thời điểm nào.

Hàng ngày, hàng giờ những cán bộ tín dụng, những giao dịch viên tại ngân hàng phải thực hiện rất nhiều các giao dịch tiền gửi, giao dịch tiền vay với khách hàng. Có nhiều đối tượng khách hàng và cũng có nhiều loại giao dịch. Trong phạm vi bài viết này, tác giả xin chia sẻ những kinh nghiệm thực tế phát sinh khi ngân hàng thực hiện giao dịch tiền gửi, tiền vay liên quan đến tài sản chung của vợ chồng.

Tình huống thực tế 1

Bà D là người đại diện theo pháp luật của Công ty X. Do Công ty X mở rộng kinh doanh nên cần vốn huy động từ những người trong công ty, bản thân bà D cũng đóng góp căn nhà thuộc sở hữu của mình (bà D là người duy nhất đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà) thế chấp vào Ngân hàng M để Công ty X vay vốn. Việc vay vốn đối với Công ty X được cán bộ tín dụng thẩm định và nhận thấy không có vấn đề gì bất ổn, tài sản thế chấp là ngôi nhà đứng tên sở hữu là bà D có giá trị và tính thanh khoản rất cao nếu Công ty X không trả được nợ việc xử lý tài sản thế chấp thu hồi vốn vay sẽ thuận lợi vì bà D đã cam kết giao tài sản cho Ngân hàng M xử lý nếu Công ty X không trả được nợ.

Continue reading

CÔNG VĂN SỐ 5749/CT-TNCN NGÀY 05 THÁNG 2 NĂM 2018 CỦA CỤC THUẾ TP. HÀ NỘI VỀ QUYẾT TOÁN THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN NĂM 2017 VÀ CẤP MÃ SỐ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN

Kính gửi:

                 – Các cơ quan, đơn vị hành chính, sự nghiệp, đoàn thể;

                 – Các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế.

                 – Cá nhân có thu nhập chịu thuế TNCN từ tiền lương tiền công

Thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN), Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành;

Căn cứ Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013, Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013, Thông tư số 119/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014; Thông tư số 128/TT-BTC ngày 05/9/2014, Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính và các văn bản hướng dẫn thi hành;

1. Giải thích từ ngữ

– HTKK: Là phần mềm của TCT cung cấp cho NNT, nhằm hỗ trợ nhập dữ liệu kê khai thuế và in tờ khai quyết toán có mã vạch, kết xuất file dữ liệu theo định dạng chuẩn cho các loại thuế, trong đó có thuế TNCN.

– iHTKK: Là phần mềm của TCT cung cấp nhằm hỗ trợ NNT là Doanh nghiệp, tổ chức có sử dụng chữ ký số nộp hồ sơ khai thuế (trong đó bao gồm các tờ khai quyết toán thuế, TNCN) qua mạng mà không cần gửi tờ khai giấy;

Continue reading

KIỂM SOÁT HOẠT ĐỘNG CHUYỂN GIÁ CỦA MỘT SỐ NƯỚC VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM

THS. NGUYỄN ĐẠI THẮNG

Chuyển giá gây nên nhiều hệ lụy, làm thất thu ngân sách nhà nước, gây nên bất ổn nền kinh tế, tạo nên sự cạnh tranh không lành mạnh. Do đó, kiểm soát hoạt động chuyển giá sẽ góp phần đảm bảo số thu cho ngân sách nhà nước, tạo nên sự cạnh tranh bình đẳng giữa các thành phần kinh tế. Việt Nam là quốc gia đang trong quá trình hội nhập, việc tiếp thu những kinh nghiệm kiểm soát hoạt động chuyển giá của các quốc gia có nền kinh tế phát triển sẽ giúp hoàn thiện hành lang pháp lý, kiểm soát hoạt động chuyển giá và thực hiện tốt công tác kiểm soát hoạt động chuyển giá.

1. Kinh nghiệm từ một số nước

Mỹ

Các quy định về giá chuyển giao đã trở thành một phần trong luật thuế của Mỹ kể từ thời chiến tranh thế giới lần thứ nhất. Khởi đầu là phần 482 của Luật Thu nội địa (IRC) ban hành năm 1968. Tháng 10/1988, Cơ quan Thuế nội địa Mỹ (IRS) đề nghị hai phương pháp nhằm thiết lập tiêu chuẩn cân xứng với thu nhập. Một là, dựa trên phân tích các giao dịch có thể so sánh.

Hai là, dựa trên việc tách lợi nhuận giữa các bên có liên kết. Tháng 1/1992, IRS ban hành quy định giới thiệu ba phương pháp định giá mới, tất cả dựa trên việc đối chiếu các tài liệu về kết quả giao dịch. Tháng 1/1993, IRS ban hành quy định tạm thời. Ngày 1/7/1994, quy định chính thức được ban hành, có hiệu lực từ ngày 8/7/1994 cho đến nay. Mỹ rất quan tâm đến vấn đề kiểm soát chuyển giá của các công ty đa quốc gia. Điều này thể hiện trên các giác độ sau:

Continue reading

CHUYỂN GIÁ TRONG DOANH NGHIỆP FDI: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

TS. NGUYỄN THỊ THU HOÀI – Đại Học Kinh tế (ĐHQG Hà Nội)

NCS. DƯƠNG VĂN AN

Bên cạnh những đóng góp tích cực của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài vào phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, khu vực này cũng đã bộc lộ một số vấn đề như tình trạng chuyển giá, trốn thuế, gây thất thu ngân sách, tác động không tốt đến môi trường đầu tư của Việt Nam… Bài viết phản ánh hoạt động chuyển giá của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và đề xuất một số giải pháp hạn chế thực trạng này.

Thực trạng hoạt động chuyển giá và chống chuyển giá

Thực tế cho thấy, vai trò của nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đối với sự phát triển kinh tế – xã hội của Việt Nam là khá rõ nét và đã được khẳng định. Hiện nay, cả nước có khoảng trên 15.000 dự án FDI còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký đạt 218,8 tỷ USD, vốn thực hiện khoảng 106 tỷ USD.

Các dự án FDI góp phần tăng thu ngân sách, cải thiện cán cân thanh toán, là nguồn vốn bổ sung quan trọng cho phát triển kinh tế, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng hiện đại, nâng cao trình độ kỹ thuật và công nghệ, phát triển kinh tế thị trường ở Việt Nam, giải quyết công ăn việc làm, đào tạo nguồn nhân lực, nâng cao mức sống cho người lao động.

Continue reading

Học luật để biết luật, hiểu luật, vận dụng luật và hoàn thiện luật
%d bloggers like this: